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BGH-Urteil: Untervermietung mit Gewinn ist unzulässig
Fachbeitrag im Mietrecht und Maklerrecht
Wann ist eine Untervermietung rechtlich erlaubt?
Im Grunde genommen ist eine Untervermietung nur mit der Zustimmung des Vermieters gestattet. Mieter haben jedoch das Recht, diese Zustimmung einzufordern, wenn sie ein legitimes Interesse an der Untervermietung nachweisen können. Ein solches Interesse besteht in der Regel, wenn sich die persönlichen Lebensverhältnisse vorübergehend verändern, beispielsweise durch einen längeren Aufenthalt im Ausland, einen beruflichen Einsatz an einem anderen Ort oder familiäre Gründe.
Das Ziel der Untervermietung ist es, die laufenden Kosten, die mit der Wohnung verbunden sind, ganz oder teilweise auszugleichen. Sie soll den Mieter finanziell entlasten, jedoch nicht dazu dienen, zusätzliche Einkünfte oder wirtschaftliche Vorteile zu generieren.
Der entschiedene Fall: Eindeutiger Gewinn aus der Untervermietung
In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte ein Berliner Mieter seine Zweizimmerwohnung ab dem Jahr 2020 während eines Auslandsaufenthalts ohne Zustimmung der Vermieterin untervermietet. Während er selbst lediglich eine Nettokaltmiete von 460 Euro zahlte, forderte er vom Untermieter monatlich 962 Euro.
Besonders ins Gewicht fiel, dass die geforderte Untermiete nicht nur deutlich über der eigenen Miete lag, sondern auch die nach der in dem Gebiet geltende Mietpreisbremse zulässige Höchstgrenze überschritt. Diese betrug maximal 748 Euro Nettokaltmiete. Die erhebliche Differenz zwischen Haupt- und Untermiete wertete das Gericht als klares Indiz für eine unzulässige Gewinnerzielungsabsicht.
BGH: Kein berechtigtes Interesse bei profitabler Untervermietung
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung besteht, wenn der Mieter die Wohnung mit dem Ziel der Gewinnerzielung weitervermietet. Ein Anspruch auf eine Erlaubnis zur Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht nur, wenn die Untervermietung dem gesetzlich vorgesehenen Zweck dient.
Dieser Zweck besteht darin, dem Mieter die Wohnung bei wesentlichen Änderungen seiner Lebensverhältnisse zu sichern. Er dient ausdrücklich nicht dazu, dem Mieter eine Möglichkeit zur Erzielung von Gewinn zu bieten. Ein Interesse an einer gewinnbringenden Untervermietung ist daher rechtlich nicht geschützt.
Kündigung aufgrund einer profitablen Untervermietung ist rechtmäßig
Besonders relevant ist die Entscheidung des BGH zur Kündigung. Der Vermieter hat das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn der Mieter die Wohnung ohne Genehmigung untervermietet und dadurch schuldhaft gegen seine mietvertraglichen Verpflichtungen verstößt.
Im vorliegenden Fall stellte der Bundesgerichtshof eine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB fest. Die Kündigung war wirksam, da die Untervermietung ohne Zustimmung stattfand und eindeutig auf Gewinnerzielung abzielte. Die Revision des Mieters wurde abgelehnt, sodass das Räumungsurteil rechtskräftig ist.
Ich empfehle Ihnen, prüfen zu lassen, ob Ihre Untervermietung rechtlich zulässig ist oder ob ein Risiko einer Kündigung besteht. Eine frühzeitige Einschätzung durch einen Rechtsanwalt kann dabei helfen, teure Fehler zu vermeiden.
Möblierte Untervermietung: Kein Freibrief für hohe Preisaufschläge
Es wird häufig argumentiert, dass ein höherer Untermietpreis gerechtfertigt ist, wenn die Wohnung möbliert vermietet wird. Der Bundesgerichtshof hat jedoch klargestellt, dass selbst eine Möblierung keine unbegrenzten Mietaufschläge zulässt – jedenfalls nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird.
Die Überlassung von Möbeln kann zwar grundsätzlich berücksichtigt werden. Allerdings hat das Gericht offen gelassen, wie hoch ein zulässiger Zuschlag im Einzelnen sein darf. Bislang existieren keine einheitlichen Berechnungsmodelle, was in der Praxis zu erheblichen Unsicherheiten führt.
Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter
Der Bundesgerichtshof hob zudem hervor, dass dieses Verständnis des berechtigten Interesses dem verfassungsrechtlich geforderten Ausgleich der Interessen von Mietern und Vermietern gerecht wird. Beide Rechtspositionen sind grundrechtlich abgesichert. Allerdings reicht die Position des Mieters nicht so weit, dass ihm im Rahmen der gesetzlichen Regelung ein Anspruch auf lukrative Untervermietung gewährt werden müsste. Dabei ist auch das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters von entscheidender Bedeutung.
Vermuten Sie eine unzulässige oder profitable Untervermietung der eigenen Wohnung? Lassen Sie Ihre rechtlichen Möglichkeiten von mir prüfen und setzen Sie Ihre Ansprüche entschlossen durch.
Fazit: Untervermietung ist erlaubt – Gewinnerzielung jedoch nicht
Das Urteil des Bundesgerichtshofs bietet klare Richtlinien für die Praxis. Eine Untervermietung ist erlaubt, wenn sie dem Erhalt der Wohnung und dem Ausgleich eigener Kosten dient. Wenn sie jedoch als Einnahmequelle genutzt wird, entfällt der rechtliche Schutz – was zur Folge hat, dass Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen können.
Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten Untervermietungen deshalb sorgfältig prüfen und rechtlich korrekt gestalten. Eine frühzeitige rechtliche Beratung kann helfen, rechtliche Risiken zu vermeiden und bestehende Mietverhältnisse zu sichern.
Häufig gestellte Fragen zur Untervermietung
Ja, eine Untervermietung ist grundsätzlich zulässig, erfordert jedoch die Zustimmung des Vermieters. Ein Anspruch auf diese Zustimmung besteht lediglich, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann.
Ein berechtigtes Interesse besteht, wenn ich als Mieter die Wohnung aufgrund vorübergehender Änderungen meiner Lebensumstände nicht selbst nutzen kann, beispielsweise während eines längeren Auslandsaufenthalts oder aus beruflichen Gründen. Die Untervermietung darf dabei ausschließlich dem Ausgleich meiner eigenen Kosten dienen.
Nein. Laut der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung, wenn diese auf die Erzielung von Gewinn abzielt. Die Untervermietung darf nicht als Einnahmequelle verwendet werden.
Von einer profitablen Untervermietung kann gesprochen werden, wenn die geforderte Untermiete erheblich über der eigenen Miete liegt und die Differenz nicht mehr durch tatsächliche Kosten erklärbar ist. Zudem kann eine Überschreitung der zulässigen Miethöhe ein bedeutendes Indiz darstellen.
Ja. Die Mietpreisbremse kann auch im Falle einer Untervermietung von Bedeutung sein. Wenn die Untermiete die erlaubte Höchstgrenze übersteigt, spricht dies in der Regel gegen eine bloße Kostendeckung und kann auf eine unzulässige Absicht zur Gewinnerzielung hinweisen.
Ja. Vermietet der Mieter die Wohnung ohne Zustimmung, wodurch er seine mietvertraglichen Pflichten erheblich verletzt, kann ich als Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen. Entscheidend ist hierbei eine Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Ein Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis besteht nur, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB umfasst dieses Interesse nicht das Ziel, durch die Untervermietung einen Gewinn zu erzielen.
Eine Möblierung kann grundsätzlich in Betracht gezogen werden. Sie rechtfertigt jedoch keinen unbegrenzten Aufschlag, insbesondere nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird. Einheitliche gesetzliche Berechnungsmodelle existieren bislang nicht.
Nein. Selbst eine kurzfristige oder zeitlich befristete Untervermietung darf nicht auf die Erzielung von Gewinn ausgerichtet sein. Maßgeblich ist nicht die Dauer, sondern der wirtschaftliche Zweck der Untervermietung.
Eine rechtliche Beratung ist insbesondere dann ratsam, wenn ich eine Untervermietung plane, die Wohnung möbliert überlassen möchte, Unklarheiten bezüglich der zulässigen Miethöhe bestehen oder eine Kündigung aufgrund der Untervermietung droht. Eine frühzeitige Überprüfung kann dazu beitragen, rechtliche Risiken zu minimieren und das Mietverhältnis zu schützen.